Moitruong224h - Tại một số phường thuộc Q.9, TP.HCM xuất hiện nhiều ngôi nhà cấp 4 được xây dựng trên các khu đất ruộng, sau đó được gắn mác “dự án” bán cho khách hàng. Chính quyền nói không biết sự việc (!?), còn các công ty tự giới thiệu là chủ đầu tư thì ăn nên làm ra nhờ chiêu thức này.

Nhà xây xong đập bỏ

Con đường Nguyễn Duy Trinh thuộc địa bàn Q.9, TP.HCM được giới bất động sản đánh giá là một trong những khu vực nhộn nhịp hoạt động phân lô bán nền. Tại cung đường này, nếu để ý sẽ không khó để tìm một sàn giao dịch bất động sản. Ghi nhận của phóng viên Báo Người Tiêu Dùng, các sàn giao dịch bất động sản trên con đường này “mọc lên như nấm”, với những cái tên nghe rất “kiểu” như: Đông Á Land, Rio Land, Thủ Đức Land, Vincom Real...

Cận cảnh một ngôi nhà dã chiến sẽ bị đập bỏ sau một thời gian.

Khi đến một khu đất, chúng tôi ngạc nhiên vì sự xuất hiện của 5, 6 căn nhà cấp 4, được xây kiểu “dã chiến”, lợp bằng tôn, không sơn, theo kiểu hình hộp chữ nhật trên khu vực đất ruộng và xung quanh là các khu đất đã được phân lô rõ ràng. Lúc đó, có một môi giới xuất hiện, người này cho biết các nền đất này thuộc dự án Rio Casa do CTCP Đầu tư bất động sản Rio Land làm chủ đầu tư. Tay môi giới cho biết thêm là lô đất này đã được bán gần hết.

Chúng tôi thắc mắc vì sao dự án lại có nhiều căn nhà xây dựng “dã chiến” như vậy thì tay môi giới này cho biết: “Những căn nhà này được xây để tách sổ, tách xong sẽ được đập bỏ”. Chúng tôi thắc mắc vì sao thì người này nói: “Muốn có sổ riêng cho từng lô thì trên mỗi lô phải được xây nhà. Đây chỉ là một hình thức hợp thức hóa thôi, khi muốn ra sổ cho từng nền thì ở quận người ta sẽ phải xuống nghiệm thu, trong đó có đường, điện, nước và nhà thì mới cấp sổ cho từng nền được”. Công ty này quảng cáo là “mua đất sẽ có sổ đỏ công chứng ngay”. Dự án này được một số sàn như Đông Á Land, Rio Land bán cho khách hàng. Khi bán những đơn vị này sẽ thu của khách hàng 50 triệu đồng tiền cọc.

Người tiêu dùng gặp rủi ro

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh phân tích, theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND TP.HCM, ngày 15/10/2014, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa thì Q.9 thuộc khu vực 2, có nghĩa là đối với đất chưa có nhà thì muốn tách thửa diện tích phải lớn hơn hoặc bằng 80 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Còn đối với đất có nhà hiện hữu thì diện tích lớn hơn hoặc bằng 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Sàn giao dịch bất động sản Rio Land là một trong những đơn vị bán những lô đất có nhiều ngôi nhà “dã chiến”.

Những ngôi nhà “dã chiến” xuất hiện trên đất nông nghiệp.

Theo ông Chánh, về nguyên tắc, nếu đúng quy trình muốn thực hiện phân lô bán nền thì: Bước 1, cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư, lúc này chủ đầu tư hay người sở hữu miếng đất đó phải đóng tiền sử dụng đất; Bước 2 tách thửa; Bước 3 xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, nếu làm đúng quy trình như trên, theo Quyết định 33 thì bắt buộc diện tích lô đất tối thiểu sẽ phải lớn hơn hoặc bằng 80 m2. Khi làm đúng quy trình, tức tách thửa rồi mới xin phép xây dựng thì số tiền để sở hữu một lô đất sẽ tăng lên rất nhiều, lúc này người mua không đủ khả năng để mua. Hoặc tâm lý của khách hàng sẽ thay đổi, ví dụ với số tiền 1,5 tỷ đồng để mua miếng đất 80 m2 nhưng vị trí ở Q.9 xa trung tâm, chắc chắn không phải là mong muốn của nhiều người. Họ sẽ tìm miếng đất có diện tích khoảng tầm 50 m2 cũng với giá 1,5 tỷ đồng nhưng lại ở quận trung tâm hơn.

Lúc này các “đầu nậu” nghĩ ra chiêu xây dựng “nhà ma” để hợp thức hóa tách thửa cho diện tích từng lô xuống còn 50 m2, giá sẽ thấp và dễ bán hơn.

Ông Chánh đưa ra cảnh báo, có thể chủ đầu tư quảng cáo có sổ đỏ nhưng khách hàng cần phải xem xét kỹ, vì rất có thể là sổ đỏ chung, chứ không phải sổ riêng từng lô đất. Ngoài ra, khách hàng cũng cần thận trọng về vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng như đường, điện, nước có đúng quy định hay không. Ví dụ quy định bắt buộc đường tại dự án phân lô phải là 8 m nhưng chủ đầu tư chỉ làm 6 m thì sẽ không được chính quyền nghiệm thu, khách hàng sẽ gặp rủi ro.

Việc các chủ đầu tư tiến hành tách dự án thành nhiều thửa với diện tích tối thiểu là 500 m2 (theo quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp) và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở “núp bóng” dưới tên một cá nhân nào đó để tiếp tục phân lô ra bán đang diễn ra khá phổ biến. Theo một số chuyên gia bất động sản, việc lách luật nêu trên thường do các công ty nhỏ, vốn đầu tư ít, kinh doanh kiểu chụp giật. Các dự án thường nằm rải rác bên cạnh và dựa danh các dự án lớn để câu khách. Việc làm này đã gây ảnh hưởng xấu đến các dự án đầu tư lớn của các chủ đầu tư có thương hiệu, thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Trở lại với những ngôi nhà “dã chiến” cũng như lô đất được “nhà phát triển dự án” CTCP Đầu tư bất động sản Rio land thực hiện gắn mác “dự án có sổ đỏ”. Theo phản ánh của người dân nơi đây, những con đường trong khu phân lô có hệ thống thoát nước, cột điện sơ sài, hệ thống cây xanh chưa có.

Chính quyền không biết (!?)

Ngày 20/7, trao đổi với phóng viên về việc xây nhà xong rồi đập bỏ tại dự án Rio Casa, bà Nguyễn Thị Tuyết Hồng, Phó Chủ tịch UBND P.Long Trường, cho biết: “Phường không quản lý các công ty mà chỉ quản lý cá nhân sử dụng đất, trên cơ sở đó thì các cá nhân đứng chủ sở hữu thông qua một đơn vị (công ty) nào đó buôn bán cho mình thì việc này không thuộc chức năng quản lý của phường. Tuy nhiên, khi người dân trong quá trình mua bán phát sinh vấn đề gì đó thì phường sẽ can thiệp”.

Về việc phân lô trên địa bàn phường, theo bà Hồng, phường là đơn vị quản lý hành chính còn cấp phép đầu tư phân lô, tách thửa thì thuộc quyền của UBND quận. Trong quá trình cấp phép này thì các hộ dân, công ty phải thỏa mãn các yêu cầu như cơ sở hạ tầng, điện, nước, viễn thông... và phường có trách nhiệm quản lý các tổ chức, cá nhân xây dựng đúng quy hoạch, đúng định hướng. Trong quá trình quản lý này nếu phát sinh vấn đề, nếu trong tầm xử lý thì phường sẽ giải quyết, nếu vượt ngoài tầm thì phường sẽ báo lên UBND puận.

Phóng viên thắc mắc liệu các căn nhà “dã chiến” tại dự án Rio Casa được xây xong lại phá bỏ như trên thì có đúng quy hoạch hay không? Bà Hồng đề nghị phóng viên cung cấp vị trí các “căn nhà ma” này và cho biết phường sẽ kiểm tra pháp lý như thế nào, giấy phép ra làm sao, có phù hợp hay không, rồi sẽ có câu trả lời sau.

Nguyên Vũ/Tầm Nhìn